民泊にかかる費用7選-4|代行費用(民泊運営代行業者の費用)

宿泊施設について、大型のホテルや旅館は、自社スタッフを雇用し、フロントや仲居、接客業務を行っていますが、部屋数が少なく、もともとは住宅やアパートを転用した、いわゆる「民泊」については、運営のほとんどを外注して行われることが多いのが現状です。今回は、民泊の運営)外注する場合の費用について解説します。

民泊運営代行費用と法律上の資格

ホテルや民泊の運営については、専門で請け負う業者が存在しますが、法律で規制されている場合があります。その代表が住宅宿泊事業です。

住宅宿泊事業(民泊)の代行

住宅宿泊事業により住宅宿泊事業として届出を行うためには、家主がいない場合(家主不在型)の場合は、当該法律に規定する国土交通大臣の登録業者である「住宅宿泊管理業者」に委託する必要があります。住宅宿泊管理業者は登録にあたり、宅建など一定の資格要件があり、少なくとも2年の実務経験が費用となります。

[11]「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者として国土交通省令で定めるもの」について

・「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者として国土交通省令で定めるもの」は、以下のように規定されています。
(1)管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制が整備されていると認められない者
(2)住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制が整備されていると認められない者

(1)「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制が整備されていると認められない者」について
本要件における必要な体制とは、住宅の管理に関する責任の所在及び費用の負担等について契約上明らかにし、適切に契約締結できる人的構成が確保されていることをいいます。住宅の取引又は管理に関する契約に係る依頼者との調整、契約に関する事項の説明、当該事項を記載した書面の作成及び交付といった、契約実務を伴う業務に2年以上従事した者であること又はそれらの者と同等の能力を有すると認められることが必要になります。

【申請者が個人の場合】
以下のいずれかを満たしている場合も、同等の能力を有するものとみなされます。

・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士の登録を受けていること
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定する管理業務主任者の登録を受けていること
・一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の賃貸不動産経営管理士資格制度運営規程第31条に基づく登録を受けていること

【申請者が法人の場合】
以下のいずれかを満たしている場合も、同等の能力を有するものとみなされます。

・個人の場合の要件を満たす者を従業者として有すること
・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業者の免許を受けていること
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定するマンション管理業者の登録を受けていること
・賃貸住宅管理業者登録規程に規定する賃貸住宅管理業者の登録を受けていること

出展 民泊制度ポータルサイト http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/acting/registration.html

要約すると以下のとおりです。

【住宅宿泊管理業者の登録要件】

個人の場合

・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験

・宅地建物取引士

・管理業務主任者

・賃貸不動産経営管理士
法人の場合

・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験

・宅地建物取引業の免許

・マンション管理業の登録

・賃貸住宅管理業の登録

要件を満たす従業者を有する場合における当該従業者についての上記の書類

なお、不動産業者(宅建業者、マンション管理業者、賃貸住宅管理業者)は、登録に係る添付書類を許可証の写し等を提示することにより、一定の書類を省略することができます。

ホテル旅館の代行

ホテルや旅館の運営代行については、特段の資格は存在しません。昔から代行を請け負ったり、人材を派遣する業者もあります。

なお、民泊の形態として代行する場合は、以下の受託宿泊事業の登録業者から選択するのもよいでしょう。

住宅宿泊管理業者は公開されています!

住宅宿泊管理業者については、国土交通省の各地方局で閲覧可能です。サイトでも掲載されていますので、こちらから検索可能です。

建設産業・不動産業:住宅宿泊管理業者登録簿 - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

なお、登録業者であっても、実績が確かとは言えませんので、その点はご注意を!

民泊代行業者の料金体系

一般的には売上×●●% という料金体系が多くなっています。一般的には10%~30%の範囲内で、ボリュームゾーンは売上の20%くらいで、ほとんどの業者がこの数値をメルクマーク(指標)としています。

なお、月額●●円/1室などの定額制の料金体系もあり、近年こちらの料金設定が増加傾向にあります

民泊代行業者は、先に紹介した、住宅宿泊管理業者から検索する方法もありますが、

こちらのサイトでも紹介されています。

【最新版】民泊業界マップ2018を公開! 前回より倍増の全267事業者掲載 22業種に分類 | 民泊大学
民泊情報専門メディア「民泊大学」は、民泊を全国的に解禁する住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行日が来年6月に決定したことを受け、市場拡大と裾野サービスの多様化が続く民泊業界の勢力図を業種別に視覚化した「民泊業界マップ2018」(掲載・264事業者 ※個人含む)を発表致しましたので、お知らせ致します。

住宅宿泊管理業者の検索は国土交通省のホームページで

4-1集客代行、オペーレーション代行

Airbnb、楽天トラベル、Booking.comなどの集客サイトへの手続等の費用ですが、通常は売上の●●%で一括委託する場合は、集客と宿泊客対応(チェックイン、本人確認や、ご案内)、緊急時対応、清掃業者対応などすべて含まれていることがほとんどですが、契約時に内容は確認しましょう。

4-3住宅宿泊事業の報告(住宅宿泊管理業)

住宅宿泊事業に基づく報告を行う場合、委託料とは別に費用を取っている業者も多いですが、住宅宿泊事業については、法律に定める規定で、2カ月ごとに、宿泊実績を国に報告することが義務付けられています。絶対に、住宅宿泊管理業者が代行しなければならないという業務ではありません。

報告の料金は、代行料に込みか、又は、1室数千円~数万円といったところではないでしょうか?

データがあれば行政書士事務所でも請け負うことは可能ですが、 しかし、集客、オペレーションを代行している住宅宿泊管理業者が代行して行うのが合理的でしょう。

以上、代行費用(民泊運営代行業者の費用)を解説しましたが、次回は、住宅宿泊管理業者などの「 クリーニング費用(清掃費用) 」を解説します。

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