民泊には防火管理者が必要か｜住宅宿泊事業・旅館業

住宅宿泊事業（民泊）や旅館業における防火管理者の選任要件について、東京都の基準（東京消防庁管内）に基づき解説します。

結論から述べますと、旅館業（ホテル・旅館・簡易宿所）及び、住宅宿泊事業は、消防法上いずれも「特定防火対象物」に分類されます。そのため、建物の収容人員が一定数を超えると防火管理者の選任が義務付けられます。

1. 防火管理者の選任が必要な基準｜原則

消防法第8条および消防法施行令第1条の2に基づき、宿泊施設（消防法施行令別表第1(5)項イ）における選任基準は以下の通りです。

収容人員の算定方法

単に入居者数ではなく、以下の合計で算出します（消防法施行規則第1条の3）。

• 宿泊者数：宿泊室の定員の合計　東京都の場合、ベッド数、面積当たり人数で算定
• 従業員数：施設で働くスタッフの数
• その他：併設されている飲食店の収容人員など

2. 防火管理者の種別（甲種・乙種）

収容人員が30人以上の場合、建物の規模によって「甲種」か「乙種」の資格が必要になります。

• 甲種防火管理者が必要な場合
  • 延べ面積が 300m2 以上 かつ 収容人員30人以上
• 乙種防火管理者で足りる場合
  • 延べ面積が 300m2 未満 かつ 収容人員30人以上

収容人員が30人未満であれば、法的には防火管理者の選任義務はありませんが、火災予防運動や自主点検は推奨されます。

3. 東京都（東京消防庁）特有の留意点

東京都内（稲城市および島しょ部を除く東京消防庁管内）では、「東京都火災予防条例」が適用されます。

共同住宅の一部を民泊にする場合など

マンションの一室などで住宅宿泊事業を行う場合、建物全体の収容人員で判断されることがあります。建物全体が「非特定防火対象物（マンション）」であっても、民泊が入ることで建物全体が「特定一階段等防火対象物」に該当し、より厳しい消防設備（自動火災報知設備など）や管理が求められるケースがあります（火災予防条例第55条の3等）。戸建の一棟貸しではなく、テナントの場合、厳しめに判定されるので注意してください。

無人施設（関係者不在）の管理

近年、東京都内でも多い「スタッフが常駐しない民泊」については、東京消防庁が「関係者不在施設の防火管理のあり方」として指導を強化しています。

• 防火管理者は、遠隔地にいても緊急時に速やかに駆けつけられる体制、または現地で対応できる代行者の確保が求められます。

4. 防火管理者の資格要件

防火管理者になるには、以下の条件を満たす必要があります（消防法第8条）。

1. 管理的・監督的な地位にあること（オーナー、店長、マネージャーなど）。
2. 防火管理講習を修了していること、あるいは建築士や消防設備士など一定の学識経験を有すること。
3. 東京都の場合：東京消防庁が実施する講習、または一般財団法人日本防火・防災協会の講習を受講します。

根拠法令まとめ

• 消防法第8条：防火管理者の選任義務
• 消防法施行令第1条の2：防火管理者を置くべき防火対象物
• 消防法施行令別表第1(5)項イ：旅館、ホテル、宿泊所の定義
• 東京都火災予防条例：都独自の火災予防基準

施設の具体的な収容人員の計算や、建物全体の構造による適用の可否については、管轄の消防署（予防課）への事前相談が必須です。

当事務所でも調査等可能です。