今回は少し専門的なはなしですが、建築確認と用途変更について解説します。
直接的には民泊許可には関係ないのですが、民泊施設は建築物ですから、必然的に建築基準法が関係してきます。
よく、民泊をする場合に用途変更が必要ですか？などどいう質問をいただくのですが、内容はともかくとして、民泊と共に「用途変更」という建築用語もメジャーになりつつありますね。
建築確認
建物を建てるときに行う建築確認ですが、一定規模の建物を建てる場合、事前に「基準に適合しているか」の確認を受ける制度です。
一定規模とは、次の通りです。
- 用途に供する床面積の合計が100㎡を超える特殊建築物 ※特殊建築物とは劇場、映画館、病院、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、学校、展示場、倉庫、自動車車庫などのことです。
- 木造の場合：3階建て以上か、延べ床面積が500㎡を超えるか、高さ13mを超えるか、軒の高さが9mを超える場合
- 木造以外の場合：2階建て以上か、延べ床面積が200㎡を超える場合
※これらの基準に当てはまらなくても、増改築の場合など、事前に建築確認を受けなければならない場合があります。
建築確認は、特定行政庁（都道府県が管轄、建築主事がいる場合は市町村が管轄）に対する手続きですが、指定検査機関と呼ばれる民間の検査機関でおこなわれる場合もあります。現在では、指定検査機関がメインですね。
※指定確認検査機関
指定確認検査機関は、建築確認や建築物の検査を行う機関として国土交通大又や都道府県知事から指定された民間検査機関です。
地方自治体の建築主事（公務員です）のみの権限であった建築確認を民間に開放（規制緩和）されたもので、平成11年5月1日の改正建築基準法により施行された制度です。
建築確認を取り扱うことが出来る建築物の範囲、業務対象地域が定められますが、当該業務の範囲内では建築主事と同じ権限を持っています。
wikipediaの内容がとてもわかりやすいですね。
用途変更
用途変更とは、建築基準法87条により、以下の表に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるものに用途を変更をする場合は、確認の申請書を提出して、確認済証の交付を受けなければならないとされています。
（厳密にいえば100㎡以下であっても用途変更ではあるのですが、手続きが不要ということです。）
つまり、用途変更は、再度、建築基準法等の法令（条例等も含みます）に建築物が適合することを確認する手続きということです。
確認申請が必要となる用途｜特殊建築物
①劇場、映画館、演芸場、公会堂、集会場
②診療所(※) 、児童福祉施設等、ホテル、旅館、下宿、寄宿舎、
③学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ場、ｽｹｰﾄ場、水泳場、ｽｷｰ場、ｺﾞﾙﾌ練習場、ﾊﾞｯﾃｨﾝｸﾞ練習場
④百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バ、公衆浴場、待合、料理店、飲食店
⑤倉庫
⑥自動車保管所、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオなど
※法律上は100㎡以下➡200㎡以下のものや以下の類似の用途に変更する場合は、用途変更の手続き上の義務はありません。
次の各号の類似用途間への変更の場合は、確認申請は不要である。（令第137条の17）
一劇場、映画館、演芸場
二公会堂、集会場
三診療所(※) 、児童福祉施設等
四ホテル、旅館
五下宿、寄宿舎
六博物館、美術館、図書館
七体育館、ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ場、ｽｹｰﾄ場、水泳場、ｽｷｰ場、ｺﾞﾙﾌ練習場、ﾊﾞｯﾃｨﾝｸﾞ練習場
八百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗
九キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー
十待合、料理店
十一映画スタジオ、テレビスタジオ
ただし、ここで注意しなければならないのは、特に100㎡以下➡200㎡以下の場合、手続きは不要かもしれませんが、技術的に基準に適合していなければなりません。
用途変更と建築基準法の遡及適用
用途変更する場合は、いつの時点の建築基準法が適用されるかが問題になります。
建築基準法は時代にあわせて改正されもので何十年前か前に建てられた建物を用途変更する場合に、いったいいつの建築基準法が適用されるのかが問題となります。
原則としては、建築工事に着手した当時の建築基準法の基準が適用されます。したがって、原則として建築後にできた規定は適用しないといえます。※あくまで原則です（具体的には、建ぺい率、容積率、斜線規制などの「集団規定」は適用されませんが、防火構造などの単体規定に関しては、用途変更確認申請をする場合は、現行法規に合致させる必要がありますのでご注意ください。また、法第８７条第３項、第４項、48条（用途地域）による遡及適用の条文もあり、一概には建築後の規定が遡及しないとは言えません。）。
また、条例や建築基準法以外の法令にはこうした建築当時の規定の適用という概念はない場合が多いので、建築基準法以外の新しい法規には、原則適応させると考えるべきでしょう。
こちらの横浜市の解説がよくわかります→http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/anzen/seminar/08/shiryou/pp8-6.pdf
用途変更と民泊
簡易宿所については、共同住宅→ホテル、旅館という用途変更が想定されますが、これは、直接的には旅館業法と関係はありません。あくまで、建築基準法の問題なのですが、ただ、最近は、必ずと言っていいほど、保健所は、建築関係法令への適合を聞いてきます。したがって、建築関係部局への確認は必須であり、100㎡を超える規模であれば、用途変更の手続きが必要になってきます。
なお、特区民泊の場合は、住宅をそのまま転用となりますから、住宅からの用途変更は不要です。これが特区民泊制度の最大の利点ともいえます。なお、住宅ではない事務所や寄宿舎、事務所のような用途の物件で特区民泊を行う場合については、建築法令上問題ないかを建築関係部局に確認することとなつています（大田区の場合用途変更までは求めていません）。
加筆2017.3.17：ちなみに、最近は、用途変更の確認申請を提出しない場合でも、旅館業法の許可を申請する場合、建築指導課、消防署等の関係部局に法令への適合性を求める場合が多く、現行法規へ合致させるよう求められる場合がありますのでご注意ください。
●旅館業、簡易宿所の許可についてはこちらから☟
事務所名：
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ふじの行政書士事務所
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所属団体：
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東京都行政書士会 大田支部
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代表者：
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行政書士 藤野慶和
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住所：
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〒145-0064 東京都大田区上池台４丁目2-6レイクヒル長原207
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電話番号：
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03-6885-2595
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FAX
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03-6885-2595 03-6800-5302
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メールアドレス：
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