あなたの民泊大丈夫ですか? 民泊『許可』のすべてを教えます!

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本サイトは、民泊許可に関するサイトですが、許可以外にも民泊の最新情報など様々な民泊に関係する情報を発信しています。

何から考えていいのかわからないという方は、まずは以下の記事「民泊最新情報」または動画をご覧ください。

民泊最新情報

・民泊新法前倒し? 民泊サービスのあり方に関する検討会最終報告書 

・2016.6.20第13回民泊サービスのあり方検討会

・特区民泊の実施状況と可能性

・2016.6.2  政府が民泊閣議決定!!

YouTubeで民泊の収録動画をすべて見ることができます。

Airbnbなどの民泊サイトに掲載し民泊を行うことは違法です(罰則・取締強化の可能性)

Airbnbなどのサイトに登録し、民泊を行っている方がいますが、日本では宿泊施設を営業するためには「旅館業法」の許可が必要であるため、許可を受けずに民泊サイトに物件を掲載し民泊を行うことは我が国においては違法行為です。これは日本だけではなく世界中の多くの国で法規制があるわけですが、各国でまた地域により法制度が異なり宿泊者側からは各国のゲストが法律に違反しているのか否かはわからないというのが現状ではないでしょうか。

また、民泊サイトへの登録(アカウントの取得)があまりにも簡単な手続きでできてしまうのも要因の一つで、違法とは知らずに民泊を始めてしまう方が後を絶ちません。

政府はこうした状況に対応するため、新法を制定し、届出制により営業が認められるよう法整備を急いでいます。来年度にも民泊解禁と言われていますが、新法には「年間営業日数180日」という営業日数の制限が設定される見込みです。

つまり、現在、稼働率がよく、競合するホテル旅館と比較しても同等以上の利益を上げている民泊施設については、新法が施行されると、年間最大で半年程度の営業しかできなくなりますから、稼働率は半分近くに落ちころこととなります。これでは、ビジネスとして成り立たないという事業者も多いと思います。

それならば、今まで通り無許可での営業を継続すればよいと考える方がいると思いますが、新法制定と同時に従来の旅館業法も改正され、罰則が強化され、立ち入り調査権限などを民間委託するなど、取り締まりが強化される方向です。また、Airbnbを始めとするサイトについても「仲介事業者」として国は登録を義務付ける方向で議論が進んでいますから。来年度には民泊は完全に行政の管理下に置かれることとなります。

したがって、多くの優良な事業者が簡易宿所などの正規の許可を取ることを念頭に置いていると思いますが、旅館業法や特区法の解釈は難解で、特に自治体によって独自の条例が制定されていますから、自治体ごとにルールが大きく異なり、手続きに苦労されている方も多いと思います。

館業法の許可は、簡単ではありませんが、2016年4月から規制が緩和され、許可が取り易くなっています。また、大田区や大阪府は「国家戦略特区」に指定され、許可要件が緩和されています。

当事務所は、不動産ビジネスの専門家(一般社団法人不動産ビジネス専門家協会会員)として、民泊を専門に取り扱い、規制緩和以前から旅館業法の研究を重ね、行政の動きがあれば逐一情報を発信しています。

特に、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊についても実績がありますので、「旅館業法」、「国家戦略特区」という2つの民泊について対応することが可能です。

簡易宿所営業とは

簡易宿所は、旅館業法で定める4つの宿泊営業の1つの形態で「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設」(旅館業法第2条第4項)を営む施設のことをいいます。ホテルや旅館との違いは、多数人で共用、つまり相部屋を主体としているというところで、半数以上が相部屋でなければなりません(全部個室の場合は、旅館かホテルの許可が望ましいと思います。)。

具体的には、カプセルホテルやユースホステルといった形態での営業が主流ですが、例えば一軒家などの民家を民泊に転用する場合、簡易宿所が最も民泊にマッチする営業形態といえます。

ホテル、旅館との許可基準の違いは、小規模でも可能というところが大きく、最低でも客室が10室なければならないホテルに対して、10人未満の簡易宿所では、2016.4.1の規制緩和により1人当たり3.3㎡のスペースが確保できれば営業可能ですから、小規模な民泊に最適です。

ただし、設備面の基準がありますから、この点はご注意ください。

特区民泊とは

国家戦略特別区域法に規定された経済特区で行われる特別な宿泊形態で、「外国人の滞在ニーズへの対応として旅館業法の規定を適用除外」とし、旅館業法の許可に類似した国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の認定を受けると「特区民泊」となります。ただし、設備面で旅館業法上は許可基準を満たしていない場合も、条例で定める基準を満たすと旅館業法と同様の営業ができるということになります(設備については、旅館業法上の営業許可である簡易宿所はトイレなど複数の設置を基本としていますが、特区民泊は原則として単数でよいため、住宅からの転用が容易です)。

認定の主な要件は、

・滞在者と賃貸借契約(定期借家契約)を締結・・・宿泊契約ではありません。
・居室の要件は床面積25㎡以上、施錠ができ、バス・トイレ・キッチンを装備するなど
・最低滞在日数6泊7日以上

・認定に当たり近隣住民への周知

・滞在者名簿を備え旅券(パスポート)番号などを記載し滞在者と原則対面して本人確認を行うなど

が主なポイントであり、これは大田区でも大阪府でもほぼ同様です。条例で緩和することにより、住居専用地域でも営業可能な場合があります(大阪府)

簡易宿所やホテルで許可を取る場合のメリット「合法民泊のススメ!!

国家戦略特区ではない地域の方は、民泊の許可は旅館業法上の許可である簡易宿所やホテル営業の許可となります。※特区の方はこちら

小規模な施設であれば簡易宿所の許可が最適であると思いますが、特に民泊部分の延床面積100㎡以下の小規模な施設については、許可を取るメリットが満載です。

1.一般の旅行サイトにも掲載可能

許可を取得すれば民泊専用のサイトのみならず、一般の旅行サイトにも掲載可能となり、国内外の宿泊客を集客することができます。特に都市部では、ビジネスホテルが高騰していますから、ビジネスユースの宿泊客などを集客することも可能です。

旅行サイトの3つのメリット

①集客は旅行サイトでしてくれます!

民泊の集客は、基本的にはホストが集客、ゲストの質問への回答などしなければなりませんが、これは、ネイティブではないホストにとってはかなりの労力を要します。旅行業の許可を受けたサイトは、宿泊客を紹介することが目的ですから、これらの手続きを全て旅行サイトに任せることにより、集客にかける時間や手間が、民泊サイトに比べて格段に少なくなります。

②旅行業の登録があり安心!

:正規の登録を受けた営業形態ですから安心です。また、旅行サイトを介す限り、ゲストがホストに直接交渉することはできませんから、民泊サイトのように「値切られる」心配はありません。

③旅行サイトと民泊サイトのユーザー層の違いを利用し利益率向上!

民泊サイトと旅行サイトでは、利用者の客層というか、利用目的が異なります。民泊サイトは、旅行慣れしていて日本の文化に溶け込みたいなど、ホームステイ的な目的のユーザーが多かったり、安価なホテルの代用として民泊サイトを利用するユーザーなどが多いと思いますが、旅行サイトを利用するユーザーは当然、ホテル、旅館、ビジネスユースとして活用していることと思います。

簡易宿所や特区民泊といえど、日本の法律で許可された「正規の宿」ですから、目的に合わせて、また物件に合わせて、民泊サイトと旅行サイトを使い分けて集客すれば、自ずと稼働率・利益率も上がると思います。

※許可のない物件については、複数の民泊サイトに掲載して集客するほか、集客の手段はないと思いますが、旅行サイトが利用できるとなれば、すべての民泊サイトに掲載するよりも集客効果が高いといえます。

一例として、世界最大の旅行サイトである「Booking.com」は、特区民泊を取得した場合、サービスアパートメントや別荘のカテゴリーで掲載することが可能で、ここに掲載された物件については、民泊サイト単体で集客するよりも、はるかに効率的で、単価の高い集客力を持つといえます。

(特区民泊認定施設「KOMINKA」)

2.競合相手と差別化

現在、簡易宿所の許可を取得している民泊はほんのわずかです。これは、許可基準が厳しいという見方もありますが、事業者は、あまりコストをかけずに民泊を始めてしまったため、設備投資に慎重になっている方が多いのも事実です。

確かに、簡易宿所などの許可を得るためには、トイレや風呂などの水回り、フロントの設置などある程度のコストが必要となりますが、逆に、こうした設備投資により資産価値が増しますから、売却や転貸の際には大きなメリットとなります。

本当の意味での民泊許可可能物件として流通することも可能です。

3.設備投資が少なくてすみます 

民泊部分が100㎡を超える施設については、建築基準法上の手続きである『用途変更』が必要になります。用途変更とは、建築時の用途が、例えば共同住宅である場合、規格を変更する必要があり、これに伴い、設備や建築基準法上の基準をホテル・旅館の基準に適合させる必要があります。共同住宅と営業用であるホテル旅館の基準は大きく異なりますから、容積率などの基準がそもそも転用しようとする建物に適合しない場合があり、あまりに古い建物の場合、転用が困難、又は、転用できたとしても多額の費用がかかる場合が少なくありません。

しかし、民泊部分が100㎡以下の建物であればこうした用途変更の手続きは不要ですから、設備の部分を旅館業法の基準に適合させるだけで、許可が得られます。

4.保険加入ができます

無許可民泊については、Airbnbが保証するもの以外は、住宅総合保険や損害保険の適用外となりますが、正規の許可を取得すればホテル旅館用の営業用の保険に加入することができます。

5.融資や補助金の受給が可能

無許可民泊では事業用融資は対象となりませんが、許可を取得すると、創業融資などの銀行や公庫の融資対象となります。また、補助金についても同様です。特に補助金、助成金は有利なものが多いので、法人化して民泊を運営すると数百万円のメリットが出るケースも珍しくありません。

行政書士は許認可の専門家 民泊許可申請は行政書士にご依頼ください

民泊の許可については、官公署に対する許認可の申請に当たり、行政書士以外の者、例えばコンサルタントや代行業者が有料で申請書やこれに付随する図面等を作成することは法律違反です。

行政書士は、行政書士法に基づき、責任を持って許認可の手続きを代行します。

当事務所のつの強み

※工事費などが無駄にならないよう、とくに事前調査には力を入れています。実績に基づき、確かなアドバイスを行います。

※どんなに簡単な図面であっても、実地計測しCADで製図します。

許可までの流れ

※手続きの概要です。

当事務所は他の事務所と異なり、図面作成等も承ります。また、工事が必要な場合で、自身で建築士や建設業者等にご依頼で来ない場合は、当事務所からご紹介又は、当事務所で一括して受託することもできます。

当事務所の提案する2つのプラン

●特区民泊プラン

特区に指定されている地域の方にお勧めです。消防設備関係を除き、設備投資が少なくて済みますので、コストをかけたくない方にお勧めです。当事務所は大田区に所在しており、特区民泊を推奨していますので、申請報酬も簡易宿所の半額以下に設定しています。

●簡易宿所プラン

宿泊日数1日~、年間フル稼働したい方に最適。高稼働率が見込まれる物件の場合、簡易宿所がおすすめです。既存のホテルと真正面から勝負できる物件の場合、Airbnbなどの民泊サイトで集客できるノウハウは最大の武器になりますからぜひ許可を取って存分に営業してください。

許可あり物件は流通価格や資産価値も上がります!

※さらに、大田区特別割引、複数物兼をご要望の方にはリピーター割引などお得な割引制度も多数あります。ホテル、旅館の許可も規模が同じであれば同価格です。

その他民泊と同時にオススメのプラン

〇民泊で食事を提供するための「飲食業」プラン

〇民泊や代行業をやるために起業する「会社設立」プラン

○民泊や代行業をやるための「融資」プラン

〇代行業をやるための「賃貸管理業」、「宅建業」プラン

●お問い合わせは、下記のお問い合わせフォームに入力し送信してください
(または info@fujino-gyosei.com まで直接メールをお送りください。)

◇名称:ふじの行政書士事務所
◇代表者:藤野慶和(ふじのよしかず)
◇所在地:〒145-0064 東京都大田区上池台4丁目2番6号レイクヒル長原207号室
◇TEL:03-6885-2595
◇E-mail:info@fujino-gyosei.com
◇営業時間:平日9時30分~18時30分
 定休日 土日祝日(※事前予約により応相談、急を要する場合はお電話ください)

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